מדוע כדאי עדיין להשקיע בנדל"ן ביבשת אירופה?

בשנים האחרונות, רגע לפני משבר הקורונה העולמי של שנת 2020, שוק הנדל״ן האירופי גדל והתחזק לאחר תקופה של משבר כלכלי משמעותי, והמשקיעים הבינלאומיים עדיין מאמינים בסיכויים לצמיחה נוספת במספר שוקי נדל״ן אירופאיים במהלך שנת 2021 - אפילו בבריטניה, למרות אי הוודאות הרבה לאחר הברקזיט, בערים גדולות כמו לונדון ובירמינגהם נרשמה מגמת עלייה מבחינת עסקות הנדל״ן.

כזכור, רק לפני מספר שנים, רבים חזו את סופה של אירופה מבחינת השקעות בנדל״ן, אבל גם כיום עדיין ניתן לראות מחירי נכסים הולכים וגדלים כאשר משקיעים רבים נהרו לשווקים בערים ברלין, ליסבון, דבלין, רוטרדם וזאגרב – בין הערים האירופאיות שחוו את רמת הצמיחה הגדולה ביותר. בשנת 2019, דורגו שלוש ערים גרמניות במקום הגבוה ביותר בתחום ההשקעות בשוק הנדל״ן. לונדון, שזמן רב נראתה כמקום בטוח יחסית להשקעות בנדל״ן, לא הגיעה לעשירייה הראשונה.

בעוד שקיימת מגמה רחבה להתרחק מהמרכזים האטרקטיביים למשקיעי הנדל״ן, כמו לונדון, פריז או מילאנו, ערים אחרות כמו דבלין, ליון, המבורג או ליסבון, הופכות לאטרקטיביות יותר בשוק. אבל מה על היבטי המס המוטלים על השקעות נדל״ן באירופה? האם יש מדינות אירופאיות שבהן המס פחות מעיק, בהשוואה לאחרות? למעשה, המיסים המוטלים על השקעות הנדל״ן תלויים מאוד במדינה. יש מדינות שבהם המיסוי הוא נמוך יותר מאשר במדינות אחרות, ומן הסתם מהווה תמריץ המעודד משקיעים רבים יותר. המיסוי האירופי כולל לרוב סוגים שונים של מיסים, כגון:

-          מס רכישה

-          מס רווחי הון

-          מס על שכירות

-          מס חברות ודיבידנד

-          מס יסף

מיסוי על שכירות – כאשר מתכננים לרכוש נדל״ן מניב באירופה, חשוב כאמור לקחת בחשבון את סוגי המיסים שהמדינה תדרוש מרווחי ההשקעה. לדוגמה, בספרד המס על שכירות הוא 19%, לעומת זאת בפורטוגל הוא 26.5%, נתון שחשוב לדעת אם חשבתם אולי לרכוש נכס להשקעה באחת המדינות.

מיסוי על חברות – בכול העולם מס החברות הממוצע הוא 24%, אבל בבולגריה למשל הוא 10% בלבד. בכלל, במזרח אירופה (למשל גם ברומניה ובהונגריה) תוכלו לצפות למס חברות נמוך במיוחד. לכן, כאשר אתם מתכננים לרכוש יותר משני נכסים במזרח אירופה, יש הממליצים לפתוח חברה לשם כך. למעשה, הונגריה נחשבת נוחה מאוד מבחינת המיסוי, כי היא מתייחסת למשקיעים בנדל״ן כאל שותפים לפיתוח. כדי להמשיך ולעודד משקיעים להשקיע במדינה, היא מציעה להם תמריצי מס. לדוגמה, מס הרכישה בהונגריה עומד על 4% בלבד.

ארנונה – מבין מדינות ה-OECD, לאסטוניה יש את מערכת הארנונה היעילה ביותר, לפי ה-ITCI (International Tax Competitiveness Index). מיסוי הנדל״ן של אסטוניה חל רק על ערך הקרקע, מה שאומר שהיא מוציאה את ערך המבנים שעל האדמה, מתוך בסיס המס. צרפת, למשל נמצאת בדרגה הנמוכה במרכיב הארנונה של ה-ITCI. אבל, בנוסף לגביית מיסוי מקרקעין גבוה יחסית, חשוב להיות מודעים לעובדה שצרפת מטילה מיסים רבים נוספים, כמו מס על עושר נדל״ן נטו, ירושות ועוד.