למה חשוב לבצע בדיקת היתכנות לפני ששוכרים נכס עסקי?

הקמת עסק חדש היא אירוע מרגש אבל גם מאתגר מאוד. באופן טבעי נדרשת קבלת החלטות רבות ובראשן המיקום של העסק והמבנה שבו הוא יפעל. גם שינוי משמעותי בעסק קיים שכולל מעבר למקום חדש מייצר עומס רב ומחייב קבלת החלטות מושכלות – כך שאפשר יהיה להפיק מקסימום תועלת מהמהלך.

בשני המצבים הנ"ל חשוב מאוד לבצע בדיקת היתכנות – פעולה שנקראת גם פרה רולינג ולעיתים גם בדיקה מקדמית. את בדיקת ההיתכנות רצוי להפקיד בידיים מקצועיות ומנוסות כדי שהיא תניב את המידע הרצוי ותוביל להחלטה מדויקת.

מדוע נדרשת בדיקת היתכנות?
רוב העסקים זקוקים לרישיון על-מנת לפעול כחוק וזאת מכוח חוק רישוי עסקים ובהתאם לצו רישוי עסקים שמבוסס על חוק זה. בהתאם גם עסק חדש וגם עסק שמתרחש בו שינוי משמעותי כמו מעבר לכתובת חדשה ולמבנה אחר מחויבים לפנות לרשות המקומית שבשטחה הם פועלים ולהגיש בקשה לקבלת רישיון עסק. חלק מהעסקים זקוקים גם לרישיון יצרן שאותו מנפיק משרד הבריאות.
אחד התנאים ההכרחיים לקבלת תשובה חיובית לבקשה הנ"ל הוא שהעסק פועל במבנה שמתאים לסוג הפעילות בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר). בנוסף נדרשת התאמה של המבנה לאופי הפעילות כך שניתן יהיה לנהל את העסק ביעילות ובהצלחה – וזוהי גם המהות של בדיקת היתכנות: בדיקת התאמת המבנה לצרכים הספציפיים של העסק ושלכם וכחלק מכך גם למדיניות הרשות המקומית ביחס לאזור.

מה כוללת בדיקת ההיתכנות?
השלב הראשון של בדיקת היתכנות הוא היכרות מעמיקה עם בעל או בעלת העסק, וזאת על-מנת להבין מה תכלול הפעילות העסקית הצפויה. לאחר מכן תתבצע בדיקה של תיק הבניין המיועד בארכיב הרשות המקומית וכן בדיקה יסודית של תוכנית בניין עיר עדכנית אשר חלה על אותו מבנה.

מרכיב חשוב נוסף בכל בדיקות ההיתכנות הוא בדיקה של תיק הרישוי – בדיקה שמאפשרת לעבור על ההיסטוריה של אותו נכס בהיבט הספציפי של רישוי עסקים. בדיקת ההיתכנות כוללת גם התעמקות במדיניותה של הרשות המקומית באזור שבו נמצא המבנה ובפרט המדיניות בעת הנוכחית לרבות שינויים צפויים בטווח הקרוב.

סיור מקצועי בנכס
להשלמת בדיקת ההיתכנות, כלומר הבדיקה שנועדה לקבוע האם ישנה היתכנות אמיתית לפעילות העסקית הרצויה במבנה הנתון, יתבצע סיור בנכס. מטרת שלב זה בתהליך היא לאסוף מידע גם על סמך המציאות בשטח ולא "רק" על סמך התוכניות השונות וכלל המסמכים. הביקור במקום והמבט במקצועי מאפשרים זיהוי מגבלות שונות שכדאי לקחת בחשבון אם וכאשר המקום אכן יישכר לטובת הפעילות העסקית.

דוח מפורט והמלצות ברורות
התוצר של בדיקת היתכנות מקצועית הוא דוח מפורט שכולל את כל המידע הרלוונטי. בפרט יסקור הדוח את מצבו העכשווי של הנכס, כל בעיה או קושי, הן בהווה והן בעתיד, שעלולים להקשות על פעילות העסק במיקום הספציפי, תובנות נוספות שעשויות לסייע בקבלת ההחלטה והמלצות.

המלצה אפשרית אחת היא לא לשכור או לרכוש את המקום משום שהוא אינו מתאים לסוג הפעילות העסקית המבוקש. המלצה אפשרית שנייה היא שהמקום מתאים, אבל נדרשות התאמות שונות ויש לקחת זאת בחשבון. המלצה שלישית אפשרית היא ששימוש במקום יהיה כרוך במגבלות מסוימות וכמובן שיש להתייחס לכך בכובד ראש ועוד המלצה אפשרית היא שהמקום מתאים לגמרי לפעילות העסקית ולכן מהווה אופציה כדאית.